宅地建物取引業者

宅地建物取引業者

[1] 宅地建物取引業者 (宅建業者) は、宅建業を営む者です。

法律

定義

[67] 宅建業者とは、宅建業免許を受けて宅建業を営む者です >>66

免許

[3] 宅建業を営むには、宅建業法第3条第1項の免許 (宅建業免許) を受けなければなりません >>68

[2] 宅建業者は、個人でも法人でも構いません。

[11] 宅建業免許一身専属であり、相続譲渡することはできません。

[4] 無免許で宅建業を営むことはできません。 無免許で宅建業を行う旨の表示や広告を行ってもなりません。 >>68

[9] 宅建業者名義貸ししてはなりません >>68

[52] 宅建業者は、事業の開始前に営業保証金供託し、 その旨を免許権者届出なければなりません。または、保証協会に加入しなければなりません。

宅建業免許が不要な場合

[1] 自ら貸借を行う場合は、宅建業には該当しないため、宅建業免許は不要です。 またとして取引を行わない場合も不要です。

[5] 地方公共団体には宅建業法が適用されず、宅建業免許は不要です。

[6] 信託銀行信託会社は、宅建業免許のかわりに一定事項を国土交通大臣届出する必要があります。

[7] 免許以外は宅建業者同様に法規制が適用されます。しかし免許がないため免許取消処分はありません。

[8] 投資信託及び投資法人に関する法律登録投資法人と、 不動産特定共同事業法特例事業者は、宅建業免許が不要です。

[2] 宅建業免許が不要な者の取引代理媒介する者が不要な条件に該当しない時は、 代理媒介する者は免許が必要です。

[10] 宅建業免許失効取消となった場合でも、それ以前に締結された契約に基づく取引についてはみなし宅建業者として引き続き業務を行えます。 宅建業免許を受けたものが死亡した場合は相続人が、 吸収合併された場合は吸収先が業務を行います。

免許権者

[12] 宅建業免許には、国土交通大臣免許都道府県知事免許があります。 主たる事務所従たる事務所の所在により、どちらが必要かが決まります。

x
免許の種類
免許権者
免許権者
事務所
事務所
申請
免許申請その他の手続き先
x
国土交通大臣免許
事務所
複数の都道府県に設置
免許権者
国土交通大臣 >>68
申請
本店所在地の都道府県知事を経由して国土交通大臣
x
都道府県知事免許
事務所
1つの都道府県にのみ設置
免許権者
都道府県知事 >>68
申請
都道府県知事

[13] ここで事務所には、宅建業を営まない支店等は含みませんが、 宅建業を営まない本店は含みます。案内所は含みません。

[17] 事務所の増減や移転により免許権者が変化する場合、 新たな免許権者免許申請する必要があり、 これを免許換え >>68 と呼びます。 免許換えした場合、従前の免許失効します >>68

[14] 免許の効力は、免許権者の違いにより異なりません。 取引の対象となる宅地建物の所在地も影響しません。

[20] 免許権者は、宅建業者名簿を備え付けます。

その内容は宅建業者名簿を参照。

申請

[74] 宅建業免許を受けたり更新したりするには、免許権者免許申請書を提出しなければなりません >>68

[75] 免許申請書には次の事項を記載します >>68

[76] 免許申請書には、次の書類添付します >>68

[71] 国土交通大臣免許を受けるには、登録免許税を納めなければなりません >>68

[72] 国土交通大臣免許の更新には、政令の定める手数料を納めなければなりません >>68

[77] 免許権者は、欠格事由に該当する場合には、免許したり、 更新したりしてはなりません >>68

[78] 免許権者は、免許申請書や添付書類の重要な事項に虚偽の記載があったり、 重要な事実の記載が欠けていたりする場合、免許したり、 更新したりしてはなりません >>68

[79] 免許権者は、免許しない・更新しない場合には、 理由を書面申請者通知しなければなりません >>68

[80] 免許権者は、免許する場合や更新する場合には、免許証交付しなければなりません >>68

[18] 免許証には次の事項が記載されます。

[87] 免許権者は、宅建業者業者名簿に登載しなければなりません。

[85] 免許権者は、業者名簿と共に申請・更新の書類を一般の閲覧に供さなければなりません >>68

[73] 免許権者は、免許の発行や更新で条件を付したり、 これを変更したりすることができます。ただしその条件は、 宅建業の適正な運営や取引の公正のため必要な最小限度のもので、 不当な義務を課すこととならないものでなければなりません。 >>68

失効・廃業

[15] 宅建業免許の有効期間は5年です >>68免許換えの場合も、免許換えから5年間有効です。

[69] 有効期間後も宅建業を営む場合は、更新しなければなりません >>68

[70] 満了後も更新申請への処分がなされない時は、 処分がなされるまで従前の免許が有効となります。ただし更新された場合は、 本来の期間満了の翌日から新免許の期間が起算されます。 >>68

[19] 事務所の増減による免許換えを行うと、従前の免許は失効します >>68免許換えにより失効した免許証は、遅滞なく返納しなければなりません。

[26] 次の通り廃業届出をしなければなりません >>68

x
事由
手続き
手続き
手続者
手続者
期間
手続き期間
失効
免許の失効
x
死亡
手続者
相続人
期間
死亡を知った日から30日以内
失効
死亡
x
合併による消滅
手続者
消滅法人の代表者
期間
消滅の日から30日以内
失効
合併時
x
破産手続き開始の決定
手続者
破産管財人
期間
決定の日から30日以内
失効
届出
x
解散
手続者
清算人
期間
解散の日から30日以内
失効
届出
x
廃業
手続者
法人の代表者 (個人なら本人)
期間
廃業の日から30日以内
失効
届出

[53] 営業保証金供託した旨の届出をするべき旨の催告から1ヶ月以内に届出が無い場合、 宅建業免許を取消すことができます。

変更

[21] 次のものに変更があった宅建業者は、30日以内に免許権者に変更の届出が必要です >>68

[86] 免許権者は、業者名簿と共に変更の届出を一般の閲覧に供さなければなりません >>68

欠格事由

[16] 欠格事由に該当すると、免許は与えられません。 また免許を受けたものが欠格事由に該当すると、免許取消されます。

[48] 欠格事由には次のものがあります。

[29] 三大悪事は、

... です。

[37] を受けてから5年は、執行を受けなくなってから起算します。

[38] ただし執行猶予の場合は、執行猶予期間が満了すると直ちに欠格事由に (5年を数えず) 該当しなくなります。

[39] 控訴上告の間は、欠格事由に該当しません。

[51] 専任の取引士の不足は、2週間以内に補充しなければ、 >>47 より免許の取消となります。

監督処分

[57] 宅建業者に対する監督処分には、 指示処分業務停止処分免許取消処分があります。

[59] 指示処分業務停止処分は、免許権者行為地知事が行えます。 免許取消処分は、免許権者が行えます。

[58] 処分に先立ち聴聞を行わなければなりません。聴聞は公開でなければなりません。

[60] 行為地知事が処分したら、遅滞なく免許権者通知しなければなりません。

[61] 国土交通大臣が処分したら、事務所の所在地の知事通知しなければなりません。

[62] 免許権者は、指示処分業務停止処分の場合、 業者名簿に処分日と内容を記載します。

[63] 業務停止処分免許取消処分は、公告しなければなりません。

罰則

[64] 重大な宅建業法への違反は、罰則が課されることがあります。 宅建業者従業員等の違反は、宅建業者にも罰金が課されます (両罰規定)。

事務所と案内所

[49] 宅建業の事務所宅建業の案内所も参照。

[50] 事務所案内所には、次のものを備え付けまたは供託しなければなりません。

o
報酬
報酬額の掲示
帳簿
帳簿
名簿
従業者名簿
専任
専任の取引士
標識
標識の掲示
営業保証金
営業保証金
弁済業務保証金
弁済業務保証金分担金
o
主たる事務所
報酬
帳簿
名簿
専任
標識
営業保証金
1000万円
弁済業務保証金
60万円
o
従たる事務所
報酬
帳簿
名簿
専任
標識
営業保証金
500万円
弁済業務保証金
30万円
o
契約する案内所
専任
標識
o
契約しない案内所
標識
o
物件所在地
標識

従業員

[54] 宅建業者は、従業員従業者証明書を携帯させなければなりません。

[55] 宅建業者は、業務を適正に実施するために必要な従業員教育を行わなければなりません。

[56] 宅建業者従業員は、正当な理由なしに業務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません (守秘義務)。

定期的な届出

[65] 新築住宅住宅瑕疵担保責任に関する資力確保届出を年2回行わなければなりません。

メモ

宅建業法

[88] ヤフーとソニー不動産の新サービスが伸び悩む理由|Close-Up Enterprise|ダイヤモンド・オンライン ( ()) http://diamond.jp/articles/-/99576?page=2

国土交通省不動産業課も本誌の取材に対し、「一般論として、個人間売買の場としてサイトを設ける業者は、宅建業の免許は不要」との見解を示している。

[89] 常駐・専任義務の見直し | 衆議院議員 河野太郎公式サイト () https://www.taro.org/2021/07/%e5%b8%b8%e9%a7%90%e3%83%bb%e5%b0%82%e4%bb%bb%e7%be%a9%e5%8b%99%e3%81%ae%e8%a6%8b%e7%9b%b4%e3%81%97.php

今般、3件の常駐規制について、早速、具体的な緩和措置がとられることになりました。

マンション管理業者の事業所への「管理主任者」の常駐義務

宅地建物取引業者の事業所への「宅地建物取引士」の常駐義務

自動車ナンバープレート封印取付受託者における「封印取付責任者」の常駐義務