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* 売買契約の場合

[2] [[買主]]は、[[瑕疵]]を知った時から1年以内は[[売主]]に[[瑕疵担保責任]]を追求できます。

[4] [[売主]]が[[瑕疵担保責任]]を負う場合、[[瑕疵]]があれば、
[[買主]]は[[損害賠償]]や[[契約の解除]]を求めることができます。

[5] ただし、[[買主]]は[[善意無過失]]でなければなりません ([[隠れた瑕疵]]でなければなりません)。

;; [27] [[売主]]は[[善意]]か否か、[[過失]]か否かに関わらず[[瑕疵担保責任]]を負います。

[1] [[特約]]により[[売主]]は[[瑕疵担保責任]]を負わないと定めることもできます。

;; [3] そのような場合でも、[[売主]]が[[故意]]に[[瑕疵]]を告げなかった場合は、
責任を負う必要があります。

[28] 物理的な問題のみならず、[[法令上の制限]]も[[瑕疵]]となります。

** 宅建業

[6] [[宅建業者]]が[[自ら売主]]で非[[宅建業者]]の[[買主]]と取引する場合、
[[瑕疵担保責任]]を負わない旨の[[特約]]は、禁止されています。

[7] [[宅建業者]]が[[自ら売主]]で非[[宅建業者]]の[[買主]]と取引する場合、
[[瑕疵担保責任]]を追求できるのは、物件の引き渡しから2年以上と[[特約]]により定めることができます。

;; [8] 2年より短い期間としてはなりません。その場合、当該[[特約]]は無効となるため、
>>2 の通り[[瑕疵]]を知ってから1年以内が期間となります。

;; [34] このような[[特約]]を設けず[[民法]]上の原則 (>>2) に従うこととしても構いません。

[9] [[宅建業者]]が[[自ら売主]]として[[新築住宅]] (建設工事完了から1年以内で、
人が住んだことのない住宅) を[[売買]]する場合、
[[買主]]が[[宅建業者]]であるか否かに関わらず、
[[住宅の品質確保の促進等に関する法律]] ([[品確法]]) の適用対象となります。

[10] その場合、[[基礎]]や[[柱]]などの欠陥や[[雨漏り]]などについて、
[[売主]]が10年間[[瑕疵担保責任]]を負わなければなりません。

[11] 更に、[[買主]]は[[瑕疵修補請求権]]も有します。

[12] [[宅建業者]]は、更に、[[資力確保]]の措置が義務付けられています。
[[住宅販売瑕疵担保保証金]]の[[供託]]と[[保険契約]]の[[締結]]の一方または両方が必要です。

[13] [[住宅販売瑕疵担保保証金]]は、[[主たる事務所]]の最寄りの[[供託所]]に[[供託]]しなければなりません。

[14] [[供託]]するべき額は、基準日 (3月31日と9月30日) において、過去10年間に引き渡した[[新築住宅]]の合計戸数から[[保険契約]]を[[締結]]した[[戸数]]を除外したものに応じて決まります。

[15] [[供託]]は、[[現金]]と[[有価証券]]の一方または両方で行えます。

[16] [[買主]]に対して[[供託]]について[[書面]]で説明が必要です。

[17] [[買主]]は、[[還付請求]]により[[保証金]]を受け取ることができます。

[18] [[供託]]にかえて、[[国土交通大臣]]が[[指定]]した[[住宅瑕疵担保責任保険法人]]と[[保険契約]]を[[締結]]することができます。

[19] 保険法人は、[[建物]]の検査を行い、[[締結]]するか決めることができます。

[20] 欠陥が見つかった場合、[[事業者]] ([[倒産]]した場合は[[買主]])
に[[保険金]]が支払われます。

[21] 保険に加入している住宅は、[[住宅紛争審査会]]の紛争処理制度を利用したり、
[[住宅紛争処理支援センター]]に相談したりできます。

[22] [[宅建業者]]は、基準日時点の[[保険契約]]の[[締結]]と[[保証金]]の[[供託]]の状況を、
3週間以内に[[免許権者]]に[[届出]]なければなりません。

[23] 資力確保や[[届出]]を行わない場合、[[基準日]]の[[翌日]]から起算して50日目を経過した日以降、
[[新築住宅]]の[[売買契約]]を新たに[[締結]]してはなりません。

[25] [[届出]]を行わなかったり、虚偽の[[届出]]を行ったりした場合、
50万円以下の[[罰金]]となることがあります。

[24] [[供託]]や[[保険契約]]の[[締結]]なしに[[新築住宅]]の[[売買契約]]をした者は、
1年以下の[[懲役]]または100万円以下の[[罰金]]となることがあります。

[26] これらの場合、[[宅建業法]]の[[監督処分]]の対象となります。

* 請負契約の場合

[29] [[請負契約]]の[[注文者]]は、[[請負人]]に対し、[[瑕疵修補請求権]]と[[損害賠償請求権]]を持ちます。

;; [30] [[売買契約]]の[[買主]]とは異なり、[[善意無過失]]などの制約はありません。

[31] [[瑕疵]]が[[重大]]で[[契約]]の目的を達成できないなら、[[契約の解除]]も可能です。
ただし、[[建物]]その他の[[土地の工作物]]の[[請負]]の場合を除きます。

[32] [[引き渡し]]または[[仕事]]の[[完成]]の時から、原則として1年以内でなければなりません。
ただし、[[木造]]の[[建物]]の場合は5年以内、
[[コンクリート造]]などの[[建物]]の場合は10年以内です。

[33] [[瑕疵担保責任]]を負わない旨の[[特約]]も有効です。
ただし、[[請負人]]が[[瑕疵]]の存在を知っていたのに告げなかった場合は、無効です。

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