[6] [DFN[[[賃貸借契約]]]]は、[[賃料]]を支払い物を借りる[[契約]]です。 [7] 借りる人を[DFN[[[賃借人]]]]、貸す人を[DFN[[[賃貸人]]]]といいます。 [8] [[賃貸人]]は、[[賃貸借契約]]により、[[目的物]]を[[賃借人]]に使用させる[[義務]]が生じます。 [9] [[賃貸人]]は、[[目的物]]の[[修繕]]の[[義務]]があります。 [10] [[賃貸人]]は、費用の[[償還]]に応じる[[義務]]があります。 [[必要費]] ([[維持]]、[[保存]]に必要な費用) は、 [[賃借人]]が[[全額]]を[[直ちに]][[制空]]できます。 [[有益費]] (価値を高める費用) は、[[契約]]の終了時に、 [[支出額]]または[[増価額]]を[[賃貸人]]が選択して[[賃借人]]に支払わなければなりません。 [11] [[賃借人]]は、[[賃料]]を支払わなければなりません。 [12] [[賃借人]]は、[[目的物]]を返還しなければなりません。 原則として[[原状回復義務]]があります。 ;; [36] [[借地借家法]]が適用される[[借地権]]の終了時には、 [[建物買取請求権]]がある場合があります。 [13] [[賃借人]]は、[[善管注意義務]]を持ちます。 * 契約 [4] [[宅建業の契約]]を参照。 * 賃借権 [35] [[土地賃借権]]は、[[借地権]]の一種です。 [74] [[農地]]や[[採草放牧地]]については、[[農地]]の項も参照。 ** 対抗力 [16] [[土地]]の[[賃借権]]は、次の場合、[[第三者]]に[[対抗]]できます。 [FIG(list)[ - [17] [[賃借権]]が[[登記]]されている場合 - [18] [[借地]]上の[[建物]]が[[賃借人]]の[[名義]]で[[登記]] ([[表示の登記]]を含む。) されている場合 - [19] [[借地]]上に[[建物]]があったと[[掲示]] ([[建物滅失]]の日から2年間のみ有効。) されている場合 - [71] [[農地]]や[[採草放牧地]]であり、[[引渡し]]を受けている場合 ]FIG] [1] [[建物]]の[[賃借権]]は、次の場合、[[第三者]]に[[対抗]]できます。 [FIG(list)[ - [20] [[賃借権]]が[[登記]]されている場合 - [21] [[建物]]の[[引渡し]]があった場合 ]FIG] [15] なお、[[賃貸人]]には[[賃借権]]の[[登記]]に協力する[[義務]]はありません。 [2] [[抵当権]]の設定より前の[[対抗]]力のある[[賃貸借契約]]なら、 [[抵当権]]に[[対抗]]できます。 [3] [[抵当権]]の設定後の[[賃貸借契約]]なら、 [[抵当権者]]の同意の[[登記]]がある場合を除き、[[抵当権]]には[[対抗]]できません。 [5] [[対抗]]できない場合、[[競売]]により[[建物]]が買い受けられた時は、それから6ヶ月の猶予期間中に退去しなければなりません。 猶予期間中でも、1ヶ月分以上の使用料不払いがあった場合、退去しなければなりません。 [[土地]]の場合は、猶予期間なく退去しなければなりません。 ** 譲渡 [14] [[賃借人]]は、[[賃借権]]を[[譲渡]]できます。 [22] [[譲渡]]には、[[賃貸人]]の[[承諾]]が必要です。 [23] [[譲渡]]しても[[敷金]]は移転せず旧[[賃借人]]に返還されます。 [37] [[土地]]の[[貸主]]が[[賃借権]]の[[譲渡]]を[[承諾]]しない場合で、 [[譲渡]]により不利益を受ける虞がなく、[[土地]]に[[建物]]がある場合、[[借主]] (や[[建物]]を[[競落]]した[[買受人]]) は[[裁判所]]に[[申立て]]を行い、 [[貸主]]の[[承諾]]に代わる[[許可]]を得ることができます。 [39] [[裁判所]]の[[許可]]も得られない場合、[[借地]]上の[[建物]]を取得した[[第三者]]は、 [[時価]]による[[建物買取請求権]]を持ちます。 * 借家権 [41] 次の場合には、[[借地借家法]]は適用されません。 [FIG(list)[ - [40] [[建物]]の一部の[[貸借]]の場合 ([[間借り]]) - [42] 一時使用目的の場合 ([[別荘]]など) - [43] [[使用貸借]] (= 無償) ]FIG] ;; [44] [[土地]]の[[借地権]]とは異なり、[[賃借権]]の譲渡や契約の条件の変更に関する[[賃貸人]]に代わる[[裁判所]]の[[許可]]を求めることはできません。 ** 定期建物賃貸借契約 [66] [[定期建物賃貸借契約]]の場合、[[更新]]なく期間満了により契約が終了します。 (契約終了の項を参照。) [67] [[定期建物賃貸借契約]]には、[[書面]]が必要です。 1年以上の場合、[[賃貸人]]は、[[契約書]]とは別の[[書面]]の[[交付]]による定期契約であることの説明が必要です。 [68] 取り壊し予定の建物の場合、取り壊し事由を記載した[[書面]]により契約すれば、 [[更新]]なしに契約を終了できます。 ;; [70] [[公正証書]]でない[[書面]]でも構いません。 ** 家賃 [61] [[借地借家法]]が適用される場合、[[家賃]]が不相応となった時は、増減の[[請求]]ができます。 一定期間[[家賃]]を[[増額]]しない旨の[[特約]]を設けることもできます (が、[[減額]]しない旨の[[特約]]は認められません)。 [69] ただし[[定期建物賃貸借契約]]では、一定期間[[減額]]しない旨の[[特約]]も認められています。 [62] 増減の[[請求]]があった場合で、当事者間の協議が調わない場合、 [[賃借人]]は相当と認める[[家賃]]を支払えば構いません。 [[裁判]]により[[家賃]]が確定した際に、年1割の[[利息]]で[[精算]]されます。 * 転貸 [24] [[賃貸人]]は、更に別の者に貸す ([[転貸]]する) ことができます。 [25] [[転貸]]には、[[賃貸人]]の[[承諾]]が必要です。 [38] [[土地]]の[[貸主]]が[[賃借権]]の[[転貸]]を[[承諾]]しない場合で、 [[転貸]]により不利益を受ける虞がなく、[[土地]]に[[建物]]がある場合、 [[借主]]は[[裁判所]]に[[申立て]]を行い、 [[貸主]]の[[承諾]]に代わる[[許可]]を得ることができます。 [26] [[賃貸人]]は、[[転借人]]にも直接[[賃料]]を[[請求]]できます。 [27] [[賃借人]]の[[債務不履行]]により[[契約の解除]]を行う場合に、 [[賃貸人]]は[[転借人]]にも[[契約の解除]]を[[対抗]]できます。 [28] [[借地借家法]]の適用される[[賃貸借契約]]の期間が満了する場合、 [[賃貸人]]は[[転借人]]へも[[通知]]して6ヶ月の経過により[[転貸借契約]]を終了できます。 [29] [[賃貸人]]と[[賃借人]]の[[合意]]による[[契約]]の解除の場合、 [[賃貸人]]は[[転借人]]へは[[当然]]には[[対抗]]できません。 * 賃貸人の交替 [33] [[賃貸人]]の交替には、[[賃借人]]の[[承諾]]は不要です。 [34] [[賃貸人]]が交替した場合、[[敷金]]は新[[賃貸人]]へ引き継がれます。 [59] [[賃借人]]が[[死亡]]した場合、[[借地権]]は[[相続]]されます。 [58] [[借地借家法]]が適用される[[居住用建物]]の場合、 [[相続人]]がいなければ[[事実上婚姻関係]]や[[養親子関係]]にあった者が[[借地権]]を[[承継]]できます。 [60] ただし当該同居者が[[死亡]]を知ってから1ヶ月以内に反対の意思表示をした場合、 [[承継]]されません。 * 契約の終了 [45] [[契約]]の期間の定めがある場合、その期間の経過により契約は期間満了となり終了します。 [49] 原則として、20年以下でなければなりません。 [73] [[農地]]や[[採草放牧地]]では、50年以下でなければなりません。 [50] [[借地借家法]]が適用される場合、 [[普通借地権]]と[[建物譲渡特約付借地権]]は30年以上、 [[一般定期借地権]]は50年以上、[[事業用定期借地権]]は10年以上50年未満としなければなりません。 [51] [[借地借家法]]が適用される[[借家権]]は1年以上でなければなりません (20年以上も可)。 ;; [52] 1年未満と定めた場合、期間の定めがないものとみなされます。 [53] その場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に[[更新]]しない旨の通知をしなければ、 [[契約]]は[[更新]]され、期間の定めのない[[契約]]となります。 [55] また、[[更新]]の拒絶の通知をしない場合、期間の定めのない[[契約]]となります。 [54] さらに、[[賃借人]]が6ヶ月経過後も使用を継続し、[[賃貸人]]が[[遅滞なく]][[異議]]を述べない場合、 [[契約]]は[[更新]]されたとみなされます。 [75] [[普通借家契約]]で[[期間]]の定めのある場合、 [[特約]]がなければ、[[賃借人]]は中途解約できません。 [46] [[契約]]の期間の定めがない場合、[[賃貸人]]または[[賃借人]]の申し入れから3ヶ月で契約は終了します。 [47] ただし[[借地借家法]]が適用される[[借家権]]の場合は、 [[賃貸人]]の申し入れから6ヶ月または[[賃借人]]の申し入れから3ヶ月で終了します。 [48] しかし[[賃借人]]が6ヶ月経過後も使用を継続し、[[賃貸人]]が[[遅滞なく]][[異議]]を述べない場合、 [[契約]]は[[更新]]されたとみなされます。 [63] [[定期建物賃貸借契約]]の場合、1年未満でも構いません。 [64] [[定期建物賃貸借契約]]で1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に[[賃貸人]]は終了の通知をしなければなりません。 通知がない場合、通知の日から6ヶ月を経過した後、契約終了となります。 [65] [[床面積]]200m[SUP[2]] [[未満]]の[[居住用建物]]の[[定期建物賃貸借契約]]の場合、 [[やむを得ない事由]]で使用困難となった場合、[[特約]]がなくても[[賃借人]]から[[解約]]を申し入れることができます。 申し入れから1ヶ月が経過すると、契約は終了します。 [30] [[契約の解除]]も参照。 [31] [[譲渡]]や[[転貸]]は、[[賃貸人]]の[[承諾]]が必要です。 無断で行われた場合、[[契約]]を[[解除]]できます。 [32] しかし[[背信的行為]]と認めるに足りない特段の事情があれば、 [[解除]]はできません。 [56] [[借地借家法]]が適用される場合、[[転借人]]は[[造作買取請求権]]を有します。 [[賃貸人]]の[[同意]]を得て付加した[[造作]] ([[畳]]、[[建具]]など) を契約終了時に[[時価]]で買い取ることを[[請求]]できます。 [57] [[特約]]により[[造作買取請求権]]を排除することもできます。 [72] [[農地]]や[[採草放牧地]]の場合、[[都道府県知事]]の[[許可]]が原則として必要です。 * メモ [76] [CITE@ja[住宅:『[[賃貸住宅標準契約書]]』について - [[国土交通省]]]], [TIME[2020-12-15T08:55:16.000Z]], [TIME[2020-12-23T06:58:49.571Z]]