不動産の売買や賃借の契約
営業と広告
[7] 宅建業の広告も参照。
[10] 宅建業者は、正当な理由なく、契約を締結するかどうか判断するために必要な時間を与えることを拒んではなりません。
[11] 宅建業者は、商号または名称、
勧誘者の氏名、
契約の締結の勧誘である旨を告げずに勧誘してはなりません。
[12] 宅建業者は、契約や勧誘を望まない旨の意思表示にも関わらず勧誘を継続してはなりません。
[13] 宅建業者は、迷惑な時間に電話や訪問をしてはなりません。
[14] 宅建業者は、深夜または長時間の勧誘その他私生活または業務の平穏を害する方法で困惑させてはなりません。
条件
[3] 未完成の場合、土地の開発許可や建物の建築確認、
その他必要な許可の前に売買を契約してはなりません。
[4] 賃貸の代理や媒介は、禁止されていません。[36] 広告も禁止されています。不動産広告を参照。[5] 契約締結時期の制限への違反は、監督処分の対象となります。
[24] 売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合、
自ら売主の8種規制の対象となります。
書面と説明
[6] 宅建業者は、注文を受けた時には取引態様を明示しなければなりません。
これは口頭でも構いません。
[20] 宅建業者は、宅地建物取引士から取引相手に重要事項説明させなければなりません。
重要事項説明では、35条書面を交付しなければなりません。
[1] 宅建業者は取引の相手方に営業保証金または保証協会について説明しなければなりません。
売主や貸主に対しても説明しなければなりません。
[2] この説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。
書面である必要はありませんし、宅地建物取引士でなくても構いません。
- 営業保証金を供託している場合
- 保証協会に加入している場合
- 保証協会の社員である旨
- 保証協会の名称
- 保証協会の住所
- 供託所の所在地
[26] 住宅販売瑕疵担保保証金の供託について (該当するなら)
契約前に買主に書面で説明しなければなりません。
[21] 宅建業者は、契約締結時に37条書面を交付しなければなりません。
[22] 宅建業者は、相手方の判断に重要な影響を及ぼすことになるものについて故意に事実を告げないこと
(重要な事項の不告知) が禁止されています。
[23] 重要な事項の告知は、重要事項説明とは異なり書面でなく口頭でも構いませんし、
宅地建物取引士でなくても構いません。
[8] 将来の環境等について断定的判断を提供することは、禁止されています。
契約が成立しなくても違反であり、過失でも免責されません。
履行
[9] 契約の履行を不当に遅延してはなりません。
[19] 契約の履行を開始したら、解約手付による解約はできなくなります。
[18] 取引が成立したら、指定流通機構に登録していた場合、成立した旨を通知する必要があります。
契約の解除と取消、無効
- 債務不履行
- クーリングオフ
- 解約手付
- 売主の担保責任
- 契約の取消
[30] 契約を解除できる場合、解除は一方的な意思表示により行うことができ、
相手方の承諾は必要ありません。
[31] 解除の意思表示は、撤回できません。
[32] 当事者が複数の場合は、全員から、または全員に対して意思表示する必要があります。
[15] 宅建業者は、手付放棄やクーリングオフで契約が解除された場合、
預り金を速やかに返還しなければなりません。
[16] 宅建業者は、手付放棄による契約解除を禁止してはなりません。
[17] 不動産の売買では、原状回復義務があります。
売主は、代金と利息を返還しなければなりません。
買主は、不動産を返還しなければなりません。
買主が目的物により利益を得ていた場合は、それも返還しなければなりません。
[25] 契約の解除によって損害が発生した場合、
損害賠償を請求できます。
[29] 契約の解除の場合は、解除の前後に関わらず、第三者には登記がなければ対抗できません。
[27] 制限行為能力者の売買が取消された場合で、
既に第三者に転売されていた場合、
悪意の第三者や善意でも取消前の第三者
(取消より前に転売されていた者) には、対抗できます。
[28] しかし善意で取消後の第三者には、
登記を備えていなければ取消を対抗できません。
[39] 公序良俗に反する契約は、無効です。
[40] 原始的不能な契約は、無効です。
[41] 後発的不能な契約は無効ではありません。[42] 心裡留保は、相手方が善意無過失なら、有効です。
悪意または有過失なら、無効です。
[43] 通謀虚偽表示は、当事者間では無効です。