[1] [DFN[[[宅地建物取引業者]]]] ([DFN[[[宅建業者]]]]) は、[[宅建業]]を営む者です。 * 法律 [REFS[ - [66] '''[CITE@ja[宅地建物取引業法]] ([TIME[2015-08-27 12:50:54 +09:00]] 版) ''' - [68] [CITE@ja[宅地建物取引業法]] ([TIME[2015-08-27 12:50:54 +09:00]] 版) ]REFS] * 定義 [67] [[宅建業者]]とは、[[宅建業免許]]を受けて[[宅建業]]を営む者です [SRC[>>66]]。 * 免許 [3] [[宅建業]]を営むには、[[宅建業法]]第3条第1項の[[免許]] ([DFN[[[宅建業免許]]]]) を受けなければなりません [SRC[>>68]]。 [2] [[宅建業者]]は、[[個人]]でも[[法人]]でも構いません。 [11] [[宅建業免許]]は[[一身専属]]であり、[[相続]]・[[譲渡]]することはできません。 [4] 無免許で[[宅建業]]を営むことはできません。 無免許で[[宅建業]]を行う旨の表示や[[広告]]を行ってもなりません。 [SRC[>>68]] [9] [[宅建業者]]は[[名義貸し]]してはなりません [SRC[>>68]]。 [52] [[宅建業者]]は、事業の開始前に[[営業保証金]]を[[供託]]し、 その旨を[[免許権者]]に[[届出]]なければなりません。または、[[保証協会]]に加入しなければなりません。 ** 宅建業免許が不要な場合 [1] [[自ら貸借]]を行う場合は、[[宅建業]]には該当しないため、[[宅建業免許]]は不要です。 また[[業]]として取引を行わない場合も不要です。 [5] [[国]]や[[地方公共団体]]には[[宅建業法]]が適用されず、[[宅建業免許]]は不要です。 [6] [[信託銀行]]や[[信託会社]]は、[[宅建業免許]]のかわりに一定事項を[[国土交通大臣]]に[[届出]]する必要があります。 ;; [7] [[免許]]以外は[[宅建業者]]同様に法規制が適用されます。しかし[[免許]]がないため[[免許取消処分]]はありません。 [8] [[投資信託及び投資法人に関する法律]]の[[登録投資法人]]と、 [[不動産特定共同事業法]]の[[特例事業者]]は、[[宅建業免許]]が不要です。 ;; [2] [[宅建業免許]]が不要な者の[[取引]]を[[代理]]・[[媒介]]する者が不要な条件に該当しない時は、 [[代理]]・[[媒介]]する者は[[免許]]が必要です。 [10] [[宅建業免許]]が[[失効]]、[[取消]]となった場合でも、それ以前に締結された[[契約]]に基づく取引については[[みなし]][[宅建業者]]として引き続き業務を行えます。 [[宅建業免許]]を受けたものが[[死亡]]した場合は[[相続人]]が、 [[吸収合併]]された場合は吸収先が業務を行います。 ** 免許権者 [12] [[宅建業免許]]には、[[国土交通大臣免許]]と[[都道府県知事免許]]があります。 [[主たる事務所]]や[[従たる事務所]]の所在により、どちらが必要かが決まります。 [FIG(table)[ :x:[[免許]]の種類 :免許権者:[[免許権者]] :事務所:[[事務所]] :申請:免許申請その他の手続き先 :x:[[国土交通大臣免許]] :事務所:複数の[[都道府県]]に設置 :免許権者:[[国土交通大臣]] [SRC[>>68]] :申請:[[本店]]所在地の[[都道府県知事]]を経由して[[国土交通大臣]]に :x:[[都道府県知事免許]] :事務所:1つの[[都道府県]]にのみ設置 :免許権者:[[都道府県知事]] [SRC[>>68]] :申請:[[都道府県知事]]に ]FIG] [13] ここで[[事務所]]には、[[宅建業]]を営まない[[支店]]等は含みませんが、 [[宅建業]]を営まない[[本店]]は含みます。[[案内所]]は含みません。 [17] [[事務所]]の増減や移転により[[免許権者]]が変化する場合、 新たな[[免許権者]]に[[免許]]を[[申請]]する必要があり、 これを[[免許換え]] [SRC[>>68]] と呼びます。 [[免許換え]]した場合、従前の[[免許]]は[[失効]]します [SRC[>>68]]。 [14] [[免許]]の効力は、[[免許権者]]の違いにより異なりません。 [[取引]]の対象となる[[宅地]]や[[建物]]の所在地も影響しません。 [20] [[免許権者]]は、[[宅建業者名簿]]を備え付けます。 ;; その内容は[[宅建業者名簿]]を参照。 ** 申請 [74] [[宅建業免許]]を受けたり[[更新]]したりするには、[[免許権者]]に[[免許申請書]]を提出しなければなりません [SRC[>>68]]。 [75] [[免許申請書]]には次の事項を記載します [SRC[>>68]]。 [FIG(list)[ - [[商号]]または名称 - [[法人]]の場合、[[役員]]の[[氏名]] - [[個人]]の場合、[[氏名]] - [[政令で定める使用人]]の[[氏名]] - [[事務所]]の名称と[[所在地]] - [[事務所]]ごとの[[専任の取引士]]の[[氏名]] - 他の[[事業]]がある場合、その種類 ]FIG] [76] [[免許申請書]]には、次の[[書類]]を[[添付]]します [SRC[>>68]]。 [FIG(list)[ - [[宅建業]][[経歴書]] - [[欠格事由]]に該当しないことの[[誓約書]] - [[事務所]]ごとに[[専任の取引士]]を備えていることを証する書面 - その他[[国土交通省令]]で定める書面 ]FIG] [71] [[国土交通大臣]]免許を受けるには、[[登録免許税]]を納めなければなりません [SRC[>>68]]。 [72] [[国土交通大臣]]免許の[[更新]]には、[[政令]]の定める[[手数料]]を納めなければなりません [SRC[>>68]]。 [77] [[免許権者]]は、[[欠格事由]]に該当する場合には、[[免許]]したり、 [[更新]]したりしてはなりません [SRC[>>68]]。 [78] [[免許権者]]は、[[免許申請書]]や添付書類の重要な事項に虚偽の記載があったり、 重要な事実の記載が欠けていたりする場合、[[免許]]したり、 [[更新]]したりしてはなりません [SRC[>>68]]。 [79] [[免許権者]]は、[[免許]]しない・[[更新]]しない場合には、 理由を[[書面]]で[[申請者]]に[[通知]]しなければなりません [SRC[>>68]]。 [80] [[免許権者]]は、[[免許]]する場合や[[更新]]する場合には、[[免許証]]を[[交付]]しなければなりません [SRC[>>68]]。 [18] [[免許証]]には次の事項が記載されます。 [FIG(list)[ - [[商号]]または名称 - [[代表者氏名]] - [[主たる事務所]]の[[所在地]] - [[免許証番号]] - [[有効期間]] ]FIG] [87] [[免許権者]]は、[[宅建業者]]を[[業者名簿]]に登載しなければなりません。 [85] [[免許権者]]は、[[業者名簿]]と共に申請・更新の書類を一般の閲覧に供さなければなりません [SRC[>>68]]。 [73] [[免許権者]]は、[[免許]]の発行や更新で条件を付したり、 これを変更したりすることができます。ただしその条件は、 [[宅建業]]の適正な運営や取引の公正のため必要な最小限度のもので、 不当な義務を課すこととならないものでなければなりません。 [SRC[>>68]] ** 失効・廃業 [15] [[宅建業免許]]の有効期間は5年です [SRC[>>68]]。 [[免許換え]]の場合も、[[免許換え]]から5年間有効です。 [69] 有効期間後も[[宅建業]]を営む場合は、[[更新]]しなければなりません [SRC[>>68]]。 ;; [70] 満了後も[[更新]]の[[申請]]への[[処分]]がなされない時は、 [[処分]]がなされるまで従前の免許が有効となります。ただし[[更新]]された場合は、 本来の期間満了の翌日から新免許の期間が起算されます。 [SRC[>>68]] [19] 事務所の増減による[[免許換え]]を行うと、従前の免許は[[失効]]します [SRC[>>68]]。 [[免許換え]]により失効した[[免許証]]は、[[遅滞なく]]返納しなければなりません。 [26] 次の通り[[廃業]]の[[届出]]をしなければなりません [SRC[>>68]]。 [FIG(table)[ :x:事由 :手続き:手続き :手続者:手続者 :期間:手続き期間 :失効:免許の失効 :x:[[死亡]] :手続者:[[相続人]] :期間:[[死亡]]を知った日から30日以内 :失効:[[死亡]]時 :x:[[合併]]による消滅 :手続者:消滅法人の代表者 :期間:消滅の日から30日以内 :失効:合併時 :x:[[破産手続き]]開始の決定 :手続者:[[破産管財人]] :期間:決定の日から30日以内 :失効:[[届出]]時 :x:[[解散]] :手続者:[[清算人]] :期間:解散の日から30日以内 :失効:[[届出]]時 :x:[[廃業]] :手続者:[[法人]]の代表者 (個人なら本人) :期間:[[廃業]]の日から30日以内 :失効:[[届出]]日 ]FIG] [53] [[営業保証金]]を[[供託]]した旨の[[届出]]をするべき旨の[[催告]]から1ヶ月以内に[[届出]]が無い場合、 [[宅建業免許]]を取消すことができます。 ** 変更 [21] 次のものに変更があった[[宅建業者]]は、30日以内に[[免許権者]]に変更の[[届出]]が必要です [SRC[>>68]]。 [FIG(list)[ - [22] [[商号]]または名称 - [81] [[法人]]の場合、[[役員]] ([[非常勤役員]]や[[監査役]]を含む。) - [23] [[個人]]の場合、[[氏名]] - [82] [[政令で定める使用人]] ([[事務所]]の責任者) - [24] [[事務所]]の -- [83] 名称 -- [84] [[所在地]] -- [25] [[専任の取引士]]の[[氏名]] ]FIG] [86] [[免許権者]]は、[[業者名簿]]と共に変更の[[届出]]を一般の閲覧に供さなければなりません [SRC[>>68]]。 * 欠格事由 [16] [[欠格事由]]に該当すると、[[免許]]は与えられません。 また[[免許]]を受けたものが[[欠格事由]]に該当すると、[[免許]]は[[取消]]されます。 [48] [[欠格事由]]には次のものがあります。 [FIG(list)[ - ▲ -- [27] [[成年被後見人]]、[[被保佐人]]、[[破産者]]で[[復権]]を得ない者 [SRC[>>68]] -- ☆ --- [28] [[三大悪事]]で免許を取り消され、取り消しの日から5年を経過しない者 [SRC[>>68]] --- [34] [[かけこみ廃業]]の[[届出]]から5年を経過しない者 [SRC[>>68]] -- [33] ☆が[[法人]]の場合、[[聴聞]]の[[公示]]の日の前60日以内にその[[役員]] ([[監査役]]は含まれない。) だった者 [SRC[>>68]] -- [35] [[禁錮]]以上の[[刑]]を受けた後5年を経過しない者 [SRC[>>68]] -- [36] [[宅建業法]]違反、[[暴力的犯罪]]で[[罰金]]以上の[[刑]]を受けた後5年を経過しない者 [SRC[>>68]] -- [40] [[申請]]前5年以内に[[宅建業]]に関し、不正または著しく不当な行為をした者 [SRC[>>68]] -- [41] [[宅建業]]に関し不正または不誠実な行為をすることが明らかな者 [SRC[>>68]] -- [42] [[暴力団員]]でなくなった日から5年を経過しない者 [SRC[>>68]] - [43] [[暴力団員]]等がその事業活動を支配する場合 [SRC[>>68]] - [44] [[営業]]に関し[[成年者]]と同一の[[行為能力]]を有しない[[未成年者]]で、 [[法定代理人]]が▲に該当する場合 ([[法定代理人]]が[[法人]]の場合、その役員が該当する場合を含む) [SRC[>>68]] - [45] [[法人]]の場合、[[役員]]が▲に該当する場合 - [46] [[政令使用人]]が▲に該当する場合 - [47] [[事務所]]の[[専任の取引士]]の要件を満たさない場合 ]FIG] [29] [[三大悪事]]は、 [FIG(list)[ - [30] 不正な手段で[[免許]]を取得する - [31] [[業務停止処分]]に違反する - [32] [[業務停止]]にあたり[[情状]]が特に重い ]FIG] ... です。 [37] [[刑]]を受けてから5年は、[[執行]]を受けなくなってから起算します。 [38] ただし[[執行猶予]]の場合は、[[執行猶予]]期間が満了すると直ちに[[欠格事由]]に (5年を数えず) 該当しなくなります。 [39] [[控訴]]や[[上告]]の間は、[[欠格事由]]に該当しません。 [51] [[専任の取引士]]の不足は、2週間以内に補充しなければ、 >>47 より免許の取消となります。 * 監督処分 [57] [[宅建業者]]に対する[[監督処分]]には、 [[指示処分]]、[[業務停止処分]]、[[免許取消処分]]があります。 [59] [[指示処分]]と[[業務停止処分]]は、[[免許権者]]と[[行為地]]の[[知事]]が行えます。 [[免許取消処分]]は、[[免許権者]]が行えます。 [58] 処分に先立ち[[聴聞]]を行わなければなりません。[[聴聞]]は公開でなければなりません。 [60] [[行為地]]の[[知事]]が処分したら、[[遅滞なく]]、[[免許権者]]に[[通知]]しなければなりません。 [61] [[国土交通大臣]]が処分したら、[[事務所]]の所在地の[[知事]]に[[通知]]しなければなりません。 [62] [[免許権者]]は、[[指示処分]]や[[業務停止処分]]の場合、 [[業者名簿]]に処分日と内容を記載します。 [63] [[業務停止処分]]や[[免許取消処分]]は、[[公告]]しなければなりません。 * 罰則 [64] 重大な[[宅建業法]]への違反は、[[罰則]]が課されることがあります。 [[宅建業者]]の[[従業員]]等の違反は、[[宅建業者]]にも[[罰金]]が課されます ([[両罰規定]])。 * 事務所と案内所 [49] [[宅建業の事務所]]と[[宅建業の案内所]]も参照。 [50] [[事務所]]と[[案内所]]には、次のものを備え付けまたは[[供託]]しなければなりません。 [FIG(table)[ :o: :報酬:[[報酬額]]の掲示 :帳簿:[[帳簿]] :名簿:[[従業者名簿]] :専任:[[専任の取引士]] :標識:[[標識]]の掲示 :営業保証金:[[営業保証金]] :弁済業務保証金:[[弁済業務保証金分担金]] :o:[[主たる事務所]] :報酬:○ :帳簿:○ :名簿:○ :専任:○ :標識:○ :営業保証金:1000万円 :弁済業務保証金:60万円 :o:[[従たる事務所]] :報酬:○ :帳簿:○ :名簿:○ :専任:○ :標識:○ :営業保証金:500万円 :弁済業務保証金:30万円 :o:[[契約]]する[[案内所]] :専任:○ :標識:○ :o:[[契約]]しない[[案内所]] :標識:○ :o:[[物件]]の[[所在地]] :標識:○ ]FIG] * 従業員 [54] [[宅建業者]]は、[[従業員]]に[[従業者証明書]]を携帯させなければなりません。 [55] [[宅建業者]]は、業務を適正に実施するために必要な従業員教育を行わなければなりません。 [56] [[宅建業者]]と[[従業員]]は、正当な理由なしに[[業務]]上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません ([[守秘義務]])。 * 定期的な届出 [65] [[新築住宅]]の[[住宅瑕疵担保責任]]に関する[[資力確保]]の[[届出]]を年2回行わなければなりません。 * メモ [FIG(amazon)[ 宅建業法 ]FIG] [FIG(quote)[ [FIGCAPTION[ [88] [CITE@ja[ヤフーとソニー不動産の新サービスが伸び悩む理由|Close-Up Enterprise|ダイヤモンド・オンライン]] ( ([TIME[2016-08-23 17:51:15 +09:00]])) ]FIGCAPTION] > 国土交通省不動産業課も本誌の取材に対し、「一般論として、個人間売買の場としてサイトを設ける業者は、宅建業の免許は不要」との見解を示している。 ]FIG] [FIG(quote)[ [FIGCAPTION[ [89] [CITE@ja[常駐・専任義務の見直し | 衆議院議員 河野太郎公式サイト]] ([TIME[2021-07-20T09:49:10.000Z]]) ]FIGCAPTION] > 今般、3件の常駐規制について、早速、具体的な緩和措置がとられることになりました。 > マンション管理業者の事業所への「管理主任者」の常駐義務 > 宅地建物取引業者の事業所への「宅地建物取引士」の常駐義務 > 自動車ナンバープレート封印取付受託者における「封印取付責任者」の常駐義務 ]FIG]