* 専任契約 [1] [[売買]]の[[媒介契約]]には、[[一般媒介契約]]と[[専任媒介契約]]があります。 ;; [5] 実務上は[[貸借]]でも同様の媒介の形態の違いがあり得ますが、 [[宅建法]]上は、[[売買]]に関するもので、本章の内容は[[貸借]]には適用されません。 [2] [[専任媒介契約]]は、他の業者に[[媒介]]を依頼することを禁止するものです。 [3] [[専属専任媒介契約]]は、更に[[自己発見取引]]も禁止するものです。 [4] [[一般媒介契約]]は、他の業者に[[媒介]]を依頼したことを明かす義務のある[[明示型]]と、 そうでない[[非明示型]]に分類できます。 [6] 各契約形態には次のような違いがあります。 [FIG(table)[ :x:契約 :他:他の業者 :自己:[[自己発見取引]] :期間:有効期間 :自動:自動更新特約 :REINS:[[指定流通機構]]への登録 :報告:業務の報告 :x:[[一般媒介契約]] :他:○ :自己:○ :期間:無制限 :自動:○ :REINS:可能 :報告:義務なし :x:通常の[[専任媒介契約]] :他:× :自己:○ :期間:3ヶ月以内 :自動:× :REINS:7営業日以内 :報告:2週間に1回以上 :x:[[専属専任媒介契約]] :他:× :自己:× :期間:3ヶ月以内 :自動:× :REINS:5営業日以内 :報告:1週間に1回以上 ]FIG] [7] [[専任媒介契約]]は、3ヶ月を超える期間としても、3ヶ月とみなされます。 [8] [[専任媒介契約]]では、[[自動更新]]特約は、無効です。 [9] [[専任媒介契約]]では、業務の処理状況を報告しなければなりません。 この報告は、[[口頭]]でも構いません。[[電磁的方法]]でも構いません。 * 契約書 [10] ([[売買]]の) [[媒介契約]]を結んだ[[宅建業者]]は、[[遅滞なく]]、 [DFN[[[媒介契約書]]]] ([DFN[[[34条の2の書面]]]]) を相手に渡さなければなりません。 [11] [[媒介契約書]]には、次の事項を記載します。 [FIG(list)[ - [[所在地]]など、[[宅地]]や[[建物]]を特定するための表示 - [[売買]]すべき[[価額]]または[[評価額]] - [[専任媒介契約]]か[[一般媒介契約]]か - 有効期間や解約に関する事項 - [[指定流通機構]]への登録に関する事項 - 違反に対する措置 - [[報酬額]]や受領の時期 - [[国土交通大臣]]が定めた[[標準媒介契約約款]]に基づくか否か - [[宅建業者]]の記名押印 ]FIG] * 価額と報酬 [12] [[宅建業者]]が[[価額]]または[[評価額]]について意見を述べるときは、 [[根拠]]も示さなければなりません。これは[[口頭]]でも構いません。 [14] [[土地]]の[[売買]]に[[消費税]]は[[課税]]されません。 [15] [[建物]]の[[売買]]で[[消費税]]は[[課税]]されます。 [13] [[媒介報酬]] ([[仲介手数料]]) の限度額は、次の通りです。 [FIG(list)[ - 200万円までは 5% - 200万円を超えて400万円までは 4% - 400万円を超える部分は 3% ]FIG] ;; [18] [[両手取引]]の場合、両方の取引相手からそれぞれ限度額まで受け取ることができます。 [16] 報酬額の計算に用いるのは、[[消費税]]を含まない額です。 [19] 複数の[[宅建業者]]が取引に関与する場合でも、合計して[[売主]]や[[買主]]が支払わなければならない報酬額は、それぞれ限度額分までです。 ;; [28] [[売買]]の[[代理契約]]の場合は、[[媒介手数料]]の2倍まで[[手数料]]として受領できます。 [20] [[交換]]の場合は、高額な方の[[物件]]の[[報酬額]]により限度額が決まります。 [21] [[賃貸]]の場合は、[[貸主]]と[[借主]]の報酬額の合計の限度は、 [[賃料]]の1月分です。 [24] 原則として[[貸主]]から0.5ヶ月分ですが、媒介依頼を受ける時に承諾を得ていれば、 比率を変更できます。 ;; [29] [[賃貸]]の[[代理契約]]の場合、[[媒介手数料]]と同額まで[[手数料]]として受領できます。 [25] [[宅地]]や非[[居住用建物]]の[[賃貸]]では、 [[権利金]] (契約時に支払われる[[一時金]]のうち、 契約終了時に返還されないもの = [[礼金]]) の授受がある場合、 [[権利金]]を[[売買]]の代金とみなして報酬の限度額を決めることができます。 [22] [[居住用建物]]と[[宅地]]の賃貸借には、[[消費税]]は課税されません。 [23] [[事業用建物]]の[[賃料]]には[[消費税]]が課税されます。 [17] [[宅建業者]]が[[消費税課税事業者]]なら、 [[消費税]]相当額 ([DEL[8%]] [INS[10%]]) を報酬に上乗せできます。 [[消費税免税事業者]]なら、[[みなし消費税]]分 4% を上乗せできます。 [26] [[宅建業者]]は、[[報酬]]以外に[[媒介]]に要した費用を請求してはなりません。 また不当に高額な報酬を要求してはなりません。 [27] ただし、依頼者からの依頼で[[広告]]する料金は授受できます。 * メモ [30] [CITE@ja[プレゼンテーションタイトル - 001750144.pdf]], [TIME[2024-09-11T12:21:12.000Z]], [TIME[2025-03-12T03:33:26.046Z]] [TIME[2024-06-01]]改正関連