代理権
[9] 代理人は、代理権を持たなければなりません。更に、代理権の範囲内でのみ代理行為を行わなければなりません。
[10] 顕名 (代理人であると示す) か、代理であることを相手方が知っていることが必要です。
[11] 代理権の内容を具体的に定めない場合、
保存行為、利用行為、改良行為を行えます。
[12] 代理には、法律に基づく法定代理と、
契約に基づく任意代理 (委任による代理) があります。
[13] 制限行為能力者を代理人とすることもできます。
しかし代理人が制限行為能力者であることを理由に行為を取消することはできません。
[14] 自己契約 (代理人が相手方である契約) や双方代理は、
承諾や追認がある場合を除き、禁止されています。
[15] 代理人の詐欺、強迫、錯誤、心裡留保、虚偽表示により、
本人が取消できます。その場合、善意か否かは代理人を基準に判断します。
復代理
[20] 代理人は、復代理人を選任できます。
[25] 法定代理人は、復代理人をいつでも専任できます。
[26] 任意代理人は、本人の承諾のあるとき、またはやむを得ない事由のあるとき、
復代理人を専任できます。
[23] 復代理人の代理権の範囲は、代理人の代理権の範囲を超えることはできません。
[21] 復代理人は、本人の代理人であり、代理人の代理人ではありません。
[22] 復代理人を専任しても、代理人の代理権は存続します。
[27] 法定代理人は、復代理人の行為について、原則として責任を負います。
ただしやむを得ない事由で復代理人を専任した時は、
専任・監督責任のみを負います。
[28] 任意代理人は、復代理人の行為について、専任・監督責任を負います。
ただし本人が復代理人を指名した時は、
復代理人が不適任、不誠実であると知りながら解任も本人への通知もしない場合にのみ、
責任を負います。
消滅
[16] 本人の死亡時は、代理権が消滅します。
[19] 本人の破産時は、任意代理の代理権が消滅します。
[17] 代理人が死亡したり、成年被後見人となったり、
破産したりした場合、代理権は消滅します。
[18] 代理契約の解除により、代理権は消滅します。
[24] 代理人の代理権の消滅により、復代理人の代理権も消滅します。
[40] 登記の申請の委任による代理は、
本人の死亡によっては消滅しません。手続きの結了によって消滅します。
無権代理
[29] 無権代理は、本人が追認しない限り、本人に対して効力を生じません。
本人が追認すれば、契約時点に遡って有効となります。
[30] 無権代理の場合、相手方は、本人に対して、追認または拒絶するか確答するよう催告できます。
相手方は善意でも悪意でも構いません。
[31] 催告に確答がない場合、契約は無効となります。
[32] 無権代理の場合、相手方は善意で本人の追認前なら、
取消できます。
[33] 無権代理の場合、相手方は善意無過失なら、
無権代理人に契約の履行または損害賠償を請求できます。
あるいは、表見代理を主張できます。
[34] 表見代理には、次の場合があります。- [35] 代理権授与の表示 - 代理権を与えたように見える状態を本人が作った場合
- [36] 代理権の権限外 - 代理人が代理権の範囲外の行為を行った場合
- [37] 代理権消滅後 - 代理人が代理権消滅後に行為を行った場合
[38] 表見代理の場合、相手方が善意無過失なら、契約は有効となります。
代理契約 (宅建業)
[1] 宅建業における代理は、契約までを売主や貸主に代わって行うものです。
[2] 宅地や建物の売買や交換、賃借の代理を業として行うには、
宅建業免許が必要です。
[3] 代理契約には、媒介契約同様に一般契約と専任契約があります。
報酬
[4] 売買や交換の報酬額の上限は、媒介契約の場合の報酬額の上限の2倍です。
[6] 複数の宅建業者が関与する場合も、その合計額の限度額は変わりません。
[7] 賃貸の場合は、媒介契約と同じです。
[5] 基本的には代理する者から受け取りますが、他方の取引者が承諾すれば、そちらからも受け取れます。
その場合両者の報酬額の合計が限度額を超えてはなりません。
[39] 媒介手数料も参照。